Kedy sa na túto činnosť vzťahuje AML
Realitné sprostredkovanie predaja a kúpy nehnuteľností je v AML pôsobnosti bez všeobecného limitu kúpnej ceny. Pri prenájme písm. i) určuje hodnotu mesačného nájomného najmenej 10 000 eur.
Právny základ: § 5 ods. 1 písm. i) zákona č. 297/2008 Z. z..
- Hranica 10 000 eur pri prenájme nie je hranicou kúpnej ceny, výšky provízie alebo rezervačnej platby.
- Model je pre sprostredkovanie bez bankových dispozičných oprávnení a bez predstierania advokátskej alebo notárskej úschovy.
- Vlastný predaj bez sprostredkovania, ďalšie služby a súbežné dôvody postavenia povinnej osoby sa posudzujú samostatne.
- Registračný rozdiel podľa FSJ (usmernenie 14. 10. 2026): pri realitnom sprostredkovateľovi predaja a kúpy sa povinnosť registrácie posudzuje už podľa príslušného oprávnenia aj bez faktického výkonu činnosti; nečaká sa na prvého klienta alebo prvú odmenu. Pri realitnom nájme sa samostatne zachová presný rozsah § 5 ods. 1 písm. i). Modelový deň 1. 1. 2026 je iba fiktívne východisko, nie skutočný dátum oprávnenia.
Kúpa, predaj a nájom nemajú rovnakú hranicu
§ 5 ods. 1 písm. i) zaraďuje do AML pôsobnosti osoby oprávnené sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľností. Pri prenájme používa hranicu mesačného nájomného najmenej 10 000 eur. Táto suma sa nemá preniesť na minimálnu kúpnu cenu, výšku provízie alebo zálohy. Lacnejší predaj sa preto nevylučuje len preto, že kupujúci neplatí desaťtisíc eur.
Pri nájme je dôležitá mesačná hodnota a konkrétny právny režim, nie iba názov komerčnej zákazky. Model rozlišuje komerčný nájom 12 000 eur mesačne a bežný nájom pod uvedenou hranicou; tým sa nevylučujú iné možné zákonné dôvody. Samostatne sa posúdi vlastný predaj bez sprostredkovania a prípadné ďalšie služby kancelárie.
- Kúpna cena nie je provízia kancelárie.
- Mesačné nájomné nie je súčet ľubovoľne zvolených platieb.
- Pôsobnosť sa neposudzuje iba podľa nadpisu zmluvy.
Spis prepojí účastníkov s nehnuteľnosťou a peniazmi
Pri konkrétnom obchode treba rozlíšiť kupujúceho, predávajúceho, prenajímateľa, nájomcu, zástupcov a KÚV právnických osôb podľa ich úloh a rozsahu služby. Nestačí evidovať iba človeka, ktorý zaplatil províziu. Zároveň sa zákonné preverenie nezamieňa s plošným zberom dokladov od každého nezáväzného návštevníka obhliadky.
Nehnuteľnosť, titul vlastníctva, oprávnenie konať, cena, rezervačná platba a financovanie majú tvoriť zrozumiteľný príbeh. Ak peniaze prichádzajú od tretej osoby, potrebujete primerané vysvetlenie jej vzťahu a právneho titulu. Pri zmene kupujúcej spoločnosti nestačí vymeniť obchodné meno na prvej strane zmluvy; znovu sa otvára identifikácia, KÚV a riziko.
- Oddelené roly účastníkov a oprávnenia zástupcov.
- Reálna kontrola kupujúcej či predávajúcej spoločnosti.
- Zrozumiteľný platiteľ, zdroj a príjemca ceny.
Rezervácia môže odhaliť problém ešte pred kúpnou zmluvou
Významné AML okolnosti sa môžu objaviť už pri rezervácii. Môže ísť o tlak na nepravdivú cenu v listine, nevysvetleného platiteľa, delenie platieb alebo zmenu účtu na poslednú chvíľu. Samotná hotovosť, zahraničná väzba či rýchly obchod nie sú automatickým trestným záverom, ale podľa okolností môžu vyžadovať preskúmanie a konkrétne odôvodnenie.
Vyplnený model obsahuje kúpu prevádzky za 265 000 eur, požadovanú inú cenu v zmluve a rezerváciu od nevysvetlenej osoby. Je to fiktívna ukážka rozhodovania, nie vykonaná kontrola existujúceho obchodu. Ukazuje, ako sa pôvodný profil aktualizuje a prečo nízka provízia neodstraňuje zákonné podozrenie. Záver sa neprenáša automaticky na každú rezerváciu s podobnou sumou.
- Uchovať zmenu aj pôvodný návrh pokynu.
- Odlišovať chýbajúci doklad, rozporné tvrdenie a vlastný úsudok.
Banka ani notár nepreberajú automaticky povinnosť realitky
To, že banka poskytuje úver alebo advokát pripravuje zmluvu, nie je samo osebe náhradou vašej starostlivosti. Prevzatie údajov podľa § 13 má vlastné podmienky a musí sa samostatne posúdiť. Realitná kancelária zároveň nie je advokátom alebo notárom a nemôže automaticky použiť ich profesijné výnimky z AML ohlasovania.
Pri nemožnom overení sa posúdi § 15 a prípadná NOO či pokus. Kancelária koná vo vlastných právomociach: neposkytne nedovolenú súčinnosť, ale nepredstiera zmrazenie cudzieho účtu ani právnu úschovu, ktorú neposkytuje. Klientovi sa neposiela informácia o konkrétnom hlásení alebo podozrení; aj komunikácia pri rezervácii musí rešpektovať zákonnú mlčanlivosť.
- Vlastný záznam o preverení a riziku.
- Bezpečná eskalácia makléra určenej osobe.
- Samostatné posúdenie zmluvných následkov a vrátenia platieb.
Päť prepojených dokumentov namiesto neprehľadných príloh
Príručka vysvetlí použitie sady a hranice služieb. Program obsahuje modelovú kanceláriu, proces, realitné indikátory a rizikovú maticu. Klientsky spis združí údaje, vyhlásenia, informáciu o osobných údajoch a interné rozhodnutia. Dokument osobitnej operácie ukáže konkrétny rizikový prípad. Organizačný register pokrýva zodpovednosť, maklérov, prípravu, kontrolu, bezpečnosť a plán registrácie.
Za 99 € s DPH získate päť dokumentov v editovateľnom DOCX aj PDF. Tučné fiktívne údaje sa nahrádzajú podľa skutočnosti; nejde o individuálny program na mieru, právnu kontrolu vašej rezervácie, certifikát školenia ani zriadenie účtu goAML. Pred zavedením upravte služby, klientelu, interné intervaly a kompetencie. Zmeny vlastníctva alebo financovania sa riešia aj medzi pravidelnými kontrolami.
Registračný rozdiel podľa FSJ (usmernenie 14. 10. 2026): pri realitnom sprostredkovateľovi predaja a kúpy sa povinnosť registrácie posudzuje už podľa príslušného oprávnenia aj bez faktického výkonu činnosti; nečaká sa na prvého klienta alebo prvú odmenu. Pri realitnom nájme sa samostatne zachová presný rozsah § 5 ods. 1 písm. i). Modelový deň 1. 1. 2026 je iba fiktívne východisko, nie skutočný dátum oprávnenia.
- Právny stav: 29. október 2026.
- Klientská AML retencia a vlastná evidencia KÚV majú odlišné spúšťače.
